Quanto costa vendere casa: le spese a carico del venditore

Chi decide di vendere casa di solito pensa al prezzo che incasserà. È giusto, ma per fare bene i conti bisogna sapere anche quali costi della vendita della casa restano a carico del venditore. Alcuni ci sono sempre, altri dipendono dalla situazione dell’immobile.

In questa guida ti spiego le voci principali, senza giri di parole, così puoi arrivare alla trattativa sapendo quanto ti resterà davvero in tasca.

La provvigione dell’agenzia

Se ti affidi a un’agenzia, la provvigione è il compenso per il lavoro di valutazione, promozione, selezione degli acquirenti e accompagnamento fino al rogito. Non esiste una cifra uguale per tutti: dipende dall’incarico, dal tipo di immobile e dai servizi concordati, e deve essere scritta chiaramente nel mandato prima di iniziare.

Nel mio caso ne parliamo apertamente al primo incontro: chiedimi pure, ti spiego cosa è compreso e lo mettiamo per iscritto.

L’APE (attestato di prestazione energetica)

L’APE serve già per pubblicare l’annuncio e va consegnato all’acquirente al rogito. Lo redige un tecnico abilitato e il costo è a carico del proprietario. Se ne hai già uno, verifica che sia ancora valido: ha una durata limitata e decade se nel frattempo sono stati fatti lavori che cambiano la prestazione energetica della casa.

Eventuali regolarizzazioni catastali e urbanistiche

Prima del rogito la casa deve essere in regola: la planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale e l’immobile deve essere conforme ai titoli edilizi depositati in Comune.

Aggiornamento catastale

Se la planimetria non corrisponde (un tramezzo spostato, una porta aperta, un ripostiglio diventato bagno), serve una variazione catastale presentata da un tecnico. Di solito è un intervento rapido.

Sanatorie edilizie

Se emergono difformità rispetto ai titoli edilizi, può servire una pratica in sanatoria in Comune. I costi comprendono la parcella del tecnico ed eventuali sanzioni o diritti, e variano molto da caso a caso. Per questo consiglio di fare le verifiche prima di andare sul mercato: scoprirle durante la trattativa costa tempo e, spesso, anche potere contrattuale.

L’estinzione del mutuo

Se sulla casa c’è ancora un mutuo, al rogito va restituito il debito residuo, di norma usando una parte del prezzo versato dall’acquirente. Prima chiedi alla banca il conteggio di estinzione aggiornato alla data del rogito, e verifica nel contratto se sono previste penali o altre spese. Per i mutui per l’acquisto della casa la legge prevede una procedura semplificata per la cancellazione dell’ipoteca dopo l’estinzione.

La plusvalenza: quando si paga

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e quanto hai speso per acquistare o costruire la casa (comprese alcune spese documentate). Non sempre è tassata. La regola generale del Testo unico delle imposte sui redditi è questa:

• è tassata se vendi un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni;
• non è tassata se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita;
• non è tassata se l’immobile ti è arrivato per successione.

C’è poi una regola più recente per le case su cui sono stati fatti lavori con il Superbonus: in questo caso il periodo da considerare è di dieci anni dalla fine dei lavori, con le stesse esclusioni per successione e abitazione principale.

Quando la plusvalenza è tassabile, il venditore può chiedere al notaio di applicare un’imposta sostitutiva direttamente in atto, in alternativa alla tassazione in dichiarazione dei redditi. Ogni situazione va verificata con il notaio o con il proprio commercialista prima di fissare il prezzo.

Le spese condominiali

Le spese ordinarie restano a carico del venditore fino al giorno del rogito. Attenzione anche a due aspetti:

• per legge chi compra risponde, insieme al venditore, dei contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente: per questo l’acquirente chiederà la dichiarazione dell’amministratore sui pagamenti;
• per i lavori straordinari già deliberati, conviene stabilire per iscritto, già nel compromesso, chi li paga.

Cosa invece non paga, di norma, il venditore

Le spese del notaio per l’atto di compravendita e le imposte sul trasferimento, salvo accordi diversi, sono a carico di chi compra. Restano al venditore i costi legati ai propri documenti e alla regolarità dell’immobile.

Come preparo i conti con chi vende

Quando valuto una casa non mi fermo al prezzo di mercato. Insieme guardiamo i documenti, capiamo se servono un APE nuovo o un aggiornamento catastale, chiediamo alla banca il debito residuo e verifichiamo la situazione condominiale. Così il prezzo che proponiamo è sostenibile e sai fin da subito quanto ti resterà dalla vendita. Se ti interessa sapere come lavoro in una zona specifica, ad esempio a San Faustino e Madonnina, trovi tutto nella pagina dedicata.

Domande frequenti

La provvigione la pagano sia il venditore sia l’acquirente?

Dipende da quanto previsto negli incarichi: ogni parte ha il proprio accordo scritto con l’agenzia. Chiedi sempre che sia indicato in modo chiaro prima di firmare.

Se vendo la casa in cui vivo da tre anni pago la plusvalenza?

In generale no, se è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. Fai comunque verificare il tuo caso al notaio o al commercialista.

Posso usare il prezzo di vendita per chiudere il mutuo?

Sì, è la soluzione più comune: l’estinzione viene organizzata il giorno del rogito, coordinando banca e notaio.

Le spese del notaio sono a carico del venditore?

Di regola no: l’atto di compravendita lo paga chi compra, salvo accordi diversi tra le parti.

Fonti e riferimenti

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 (plusvalenze da cessione di immobili, art. 67, comma 1, lett. b e b-bis, TUIR)
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lettera b) e b-bis); Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 496 (imposta sostitutiva in atto)
• D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (attestato di prestazione energetica)
• D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (TUB), art. 40-bis (cancellazione semplificata dell’ipoteca)
• Codice civile, art. 1475 (spese della vendita) e disposizioni di attuazione, art. 63 (spese condominiali)

Questa guida contiene informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026, e non sostituisce il parere del notaio, del tecnico o del commercialista sul singolo caso.