Documenti per vendere casa a Modena: l’elenco completo

Quando un proprietario mi chiama per vendere casa, la prima domanda che mi fa quasi sempre è sul prezzo. La seconda, poco dopo, è: «Quali documenti servono?». È una domanda giusta, perché i documenti per vendere casa non sono una formalità da sbrigare la settimana prima del rogito: se qualcosa non torna, l’acquirente si ferma, la banca non concede il mutuo e il notaio non può procedere.

In questa guida ti spiego, in modo semplice, quali documenti preparare per vendere un immobile a Modena e cosa controllo io prima di metterlo sul mercato.

L’atto di provenienza

È il documento con cui sei diventato proprietario: l’atto di compravendita, di donazione, di divisione oppure la documentazione della successione. Dall’atto di provenienza si capisce chi sono i proprietari, in quali quote, se ci sono servitù, vincoli o pertinenze (cantina, garage, posto auto) e come l’immobile è stato descritto all’epoca.

Se non trovi più la tua copia, non è un problema: si può richiedere al notaio che ha stipulato l’atto oppure recuperarla dai registri immobiliari.

Visura e planimetria catastale

La visura catastale riporta i dati con cui l’immobile è censito al Catasto: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita e intestatari. La planimetria catastale è il disegno dell’unità immobiliare depositato in Catasto.

Entrambe si richiedono all’Agenzia delle Entrate (servizi catastali) e devono corrispondere alla realtà. Controllo sempre che gli intestatari della visura coincidano con i proprietari attuali: capita, soprattutto dopo una successione, che la voltura non sia mai stata fatta.

Conformità catastale e conformità urbanistica

Sono due controlli diversi, e spesso vengono confusi.

Conformità catastale

Per legge, nell’atto di vendita i proprietari devono dichiarare che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. Se, ad esempio, è stato spostato un tramezzo, aperta una porta o ricavato un bagno senza aggiornare la planimetria, prima del rogito serve una variazione catastale fatta da un tecnico.

Conformità urbanistica (stato legittimo)

Qui si guarda al Comune: l’immobile deve corrispondere ai titoli edilizi con cui è stato costruito e modificato nel tempo (licenze, concessioni, permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA). Nell’atto vanno indicati gli estremi di questi titoli. Le piccole difformità possono rientrare nelle tolleranze previste dalla legge o essere regolarizzate; quelle più rilevanti richiedono una pratica in sanatoria, e i tempi vanno messi in conto prima di firmare un compromesso.

Per questo, prima di mettere in vendita una casa, consiglio quasi sempre un accesso agli atti in Comune con un tecnico di fiducia: è il modo più sicuro per evitare sorprese a trattativa avviata.

APE – Attestato di prestazione energetica

L’APE indica la classe energetica dell’immobile ed è redatto da un tecnico abilitato. Serve già nella fase di pubblicità: gli annunci devono riportare gli indici di prestazione energetica. Al rogito l’attestato va consegnato all’acquirente e allegato all’atto.

Se hai già un APE, controlla la data: ha una validità limitata nel tempo e decade prima se si fanno lavori che cambiano la prestazione energetica o se non vengono rispettati i controlli periodici dell’impianto termico.

Certificato di agibilità

Attesta che l’immobile ha i requisiti di sicurezza, igiene e risparmio energetico per essere utilizzato. Per gli edifici più recenti oggi si parla di segnalazione certificata di agibilità; per quelli più datati si trova il vecchio certificato di abitabilità o agibilità. Non sempre è indispensabile per stipulare, ma l’acquirente e la sua banca lo chiedono spesso: meglio sapere fin da subito se c’è e dove si trova.

Documenti condominiali

Se l’appartamento è in condominio, chiedo all’amministratore:

• il regolamento di condominio e le tabelle millesimali;
• la situazione dei pagamenti delle spese ordinarie;
• i verbali delle ultime assemblee, soprattutto se sono stati deliberati lavori straordinari;
• l’eventuale presenza di contenziosi in corso.

Sono informazioni che l’acquirente vuole conoscere prima di fare un’offerta, e averle pronte rende la trattativa più serena.

Mutuo ancora in corso

Si può vendere una casa con il mutuo non ancora estinto. In questo caso serve il conteggio di estinzione della banca, cioè il debito residuo alla data prevista per il rogito. Di norma il mutuo viene estinto il giorno del rogito con una parte del prezzo pagato dall’acquirente, e poi si procede alla cancellazione dell’ipoteca. Va organizzato per tempo, coordinando banca e notaio.

Casa ricevuta in successione

Se l’immobile arriva da un’eredità, oltre ai documenti già visti servono:

• la dichiarazione di successione presentata all’Agenzia delle Entrate;
• la voltura catastale a favore degli eredi;
• la verifica dell’accettazione dell’eredità e della sua trascrizione, che il notaio controlla sempre prima della vendita;
• l’accordo di tutti gli eredi, se l’immobile è in comproprietà.

Più gli eredi sono numerosi, più conviene muoversi in anticipo.

Cosa controllo io prima di mettere in vendita una casa

Prima di pubblicare un annuncio faccio sempre una verifica documentale. In pratica:

• leggo l’atto di provenienza e confronto proprietari, quote e pertinenze;
• confronto visura e planimetria con lo stato reale della casa durante il sopralluogo;
• verifico se esiste un APE valido o se va fatto;
• chiedo all’amministratore la situazione condominiale e le delibere recenti;
• se ho dubbi sulla conformità urbanistica, ti suggerisco di coinvolgere un tecnico prima di andare sul mercato.

In questo modo il prezzo che proponiamo tiene conto della situazione reale dell’immobile, e la vendita non si blocca a pochi giorni dal rogito. Se la tua casa si trova, ad esempio, a San Faustino o alla Madonnina, nella pagina dedicata trovi come lavoro in quella zona: case in vendita a San Faustino e Madonnina.

Domande frequenti

Posso mettere in vendita la casa prima di avere tutti i documenti?

Sì, ma ti sconsiglio di firmare un compromesso senza aver verificato conformità catastale e urbanistica. L’APE, invece, serve già per pubblicare l’annuncio.

Chi deve procurarsi i documenti, il venditore o l’agente?

I documenti sono del proprietario, ma il mio lavoro è aiutarti a capire cosa manca, dove recuperarlo e quando coinvolgere un tecnico o il notaio.

Se la planimetria catastale non corrisponde, la vendita salta?

No, se ci si accorge per tempo: si incarica un tecnico per aggiornare la planimetria o, se serve, per regolarizzare la difformità in Comune. Il problema nasce quando lo si scopre a ridosso del rogito.

Serve l’APE anche per una casa da ristrutturare?

Nella grande maggioranza dei casi sì. Esistono alcune esclusioni previste dalla legge per immobili particolari: ne parliamo caso per caso.

Fonti e riferimenti

• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale negli atti)
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico edilizia), artt. 9-bis, 24 e 46 (stato legittimo, agibilità, titoli edilizi negli atti)
• D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (attestato di prestazione energetica)
• Codice civile, disposizioni di attuazione, art. 63 (spese condominiali)

Questa guida contiene informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026, e non sostituisce il parere del notaio, del tecnico o del commercialista sul singolo caso.